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Quotas de condomínio em atraso? Saiba o que fazer

Um dos grandes problemas que a maioria dos condomínios enfrenta é a falta ou atraso no pagamento das quotas, o que frequentemente resulta em processos judiciais. Esta pode ser uma situação delicada e stressante, que causa bastantes inconvenientes. Neste artigo, pretendemos aconselhá-lo quanto à forma como pode agir para resolver esta situação indesejada.

O que fazer perante quotas em atraso?

Como seria de imaginar, a falta ou o atraso do pagamento de quotas é um problema que causa diversos inconvenientes a toda a administração de um condomínio, que se vê obrigada a resolver a situação o mais rápido possível, até porque quanto mais elevada for a dívida, mais difícil será receber o montante em falta e resolver o processo. Existem duas formas de abordar esta questão: fora ou dentro dos tribunais, sendo que a última opção deverá ser apenas usada como último recurso.

Fora dos tribunais

  1. Assembleia

Os administradores de um edifício, perante a falta de pagamento de quotas, devem optar por recorrer ao diálogo direto antes de mais. Ao falar diretamente com as pessoas que não cumpriram os seus deveres, pode ser que se consiga resolver o problema de forma mais rápida e sem tantas complicações associadas. No entanto, caso não haja mudanças, deve ser enviada uma carta a pedir a regularização do mês em falta.  Se, mais uma vez, esta medida não tiver efeito, os condóminos devem-se reunir e discutir o próximo passo, que pode incluir:

  • Chegar a um acordo sobre o pagamento em falta;
  • Suspender temporariamente parte do pagamento de quotas;
  • Outros condóminos podem assumir a dívida;

Se nenhuma destas soluções for eficaz ou possível, pode-se recorrer a outras medidas, como as que mencionaremos de seguida.

  • Compromisso arbitral

O compromisso arbitral não envolve tribunais nem custos e, se existir, encontra-se definido no regulamento do condomínio, no título constitutivo da propriedade horizontal ou em ata da assembleia. Trata-se de uma modalidade de convenção de arbitragem, ou seja, um acordo entre as partes no sentido de submeterem a resolução de um ou mais litígios a um tribunal arbitral.

  • Julgados de Paz

No caso de a medida anterior também não resultar, é possível recorrer aos Julgados de Paz, que podem ser de certa forma equiparados aos tribunais, mas que funcionam de maneira mais simples e envolvem menos custos. No entanto, não existem Julgados de Paz por todo o país, o que significa que em certas regiões, esta opção não está disponível. Além disso, caso o devedor não cumpra a sentença declarada pelo Julgado de Paz, será necessário recorrer à penhora.

  • Centros de Arbitragem

Se os Julgados de Paz não existirem na zona onde o condomínio se encontra, é possível recorrer aos Centros de Arbitragem. No máximo, os processos demoram 6 meses a serem dados como concluídos. Contudo, ambas as partes precisam de aceitar a resolução do litígio por esta via.

Dentro dos tribunais

Se nenhuma das medidas anteriormente mencionadas originarem os resultados desejados, será necessário recorrer aos tribunais. Voltamos a realçar que esta deve ser a última opção, principalmente devido aos elevados custos associados e ao tempo demorado que se leva até dar os processos como concluídos.

Para dívidas inferiores a 10.000€, é necessário verificar se existem bens que possam ser penhorados através do PEPEX (Processo Extrajudicial Pré Executivo), uma plataforma online que permite verificar se o devedor tem bens que justifiquem avançar com uma penhora. Esta pesquisa é feita através da consulta às bases de dados das Finanças, Segurança Social, Registo Nacional de Pessoas Coletivas, Conservatórias e outros Registos. Só após toda esta análise é que se deve seguir com uma ação executiva.

Idealmente, a falta de pagamento de quotas seria ser um problema facilmente resolvível através do diálogo direto com os incumpridores. No entanto, como sabemos, este não é o caso na maioria das vezes, sendo que as ações judiciais acabam por ser necessárias para ver todo este indesejado processo resolvido. De qualquer das formas, aconselhamos recorrer primeiro a todas as outras medidas mencionadas antes de optar pelos tribunais.

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