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Obras no condomínio: tudo o que precisa de saber

A realização de obras no condomínio é um tema sensível para muitos, e frequentemente gera alguma discussão. Serão as obras mesmo necessárias? Quanto é que vão custar a cada morador? É possível adiar as obras por mais uns anos? Estas são algumas das questões comuns que alguns condóminos colocam precisamente por não quererem gastar dinheiro.

Contudo, em certos casos, adiar algo como obras importantes pode apenas trazer custos acrescidos ou danos graves no futuro. Assim, é importante que todos compreendam o impacto que estas intervenções têm no edifício, nos seus condóminos, e fazer com que estes cheguem a um acordo. Neste artigo, iremos abordar algumas dúvidas comuns referentes a este tema.

Quais são os tipos de obras que podemos fazer num condomínio?

Antes de mais, é importante definir o tipo de obras que o seu edifício necessita. Podemos dividi-las em três tipos diferentes: urgentes, de conservação ou de inovação. De seguida, explicaremos cada uma delas.

1. Obras urgentes

Tal como o nome indica, obras urgentes são aquelas que precisam de intervenção imediata, pois podem causar danos graves quando não resolvidas a tempo. Nestes casos, devido ao caráter urgente, não é necessário qualquer tipo de aprovação por parte da assembleia de condóminos.

Exemplos:

  • Fugas de gás
  • Infiltrações
  • Danos nas instalações elétricas
  • Telhado ou paredes em risco de ruir

2. Obras de conservação

As obras de conservação servem para manter um edifício nas devidas condições, e podem incluir obras de restauro, reparação ou limpeza. Ao contrário das obras urgentes, este tipo de intervenções exige uma aprovação prévia que deve ser discutida na assembleia de condóminos. Para ser levada a cabo, 51% dos condóminos, ou seja, a maioria, deve dar a sua aprovação.

Exemplos:

  • Isolamento de terraços
  • Pintura do edifício
  • Reparação da rede de esgotos
  • Substituição de interruptores
  • Reparação de elevadores

3. Obras de inovação

As obras de inovação são aquelas que proporcionam um benefício acrescido ao edifício, podendo atribuir-lhe mais conforto, segurança ou funcionalidade, por exemplo. As intervenções que têm como intuito inovar o edifício precisam também de aprovação, mas apenas de 2/3 do valor total do prédio.

Por outro lado, se estas obras forem realizadas num único apartamento, o condómino em causa não precisa de pedir nenhuma autorização à assembleia, mas deve ter em conta possíveis inconvenientes que pode vir a causar aos seus vizinhos. Desta forma, seria importante avisar o condomínio quanto às obras que pretende fazer e referir detalhes como duração e horários.

Exemplos:

  • Instalação de um elevador
  • Instalação de rampas de acesso a pessoas com mobilidade reduzida
  • Substituição do portão da garagem
  • Instalação de tomadas para carros elétricos

Portanto, perante obras urgentes, não é necessária qualquer aprovação da assembleia, cabendo ao administrador agir. Já no caso das obras de conservação e inovação, é necessária a aprovação da assembleia: 51% e 2/3 do valor total do prédio respetivamente.

Quem se encarrega das despesas?

De acordo com o artigo 1423º do Código Civil, as despesas relativas à conservação dos espaços, salvo disposição contrária, devem ser pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. Contudo, as despesas associadas a partes comuns do prédio que servem apenas para o benefício exclusivo de algum dos condóminos devem ser cobertas pelo mesmo.

O mesmo acontece com as despesas associadas a elevadores, onde apenas os condóminos cujas frações necessitam de elevador devem estar envolvidos nos custos associados a esta instalação.

Assim que dada intervenção no condomínio for aceite em assembleia, as despesas devem ser assumidas por todos os moradores, a não ser que o dinheiro se destine a estruturas de lazer, como solário ou piscina, por exemplo. Nesse caso, os condóminos que não concordarem e se recusarem a pagar por tais estruturas podem recorrer a um tribunal ou julgado de paz.

O que acontece caso o edifício seja destruído?

Apesar de incomum, a destruição de um edifício pode acontecer (devido a uma fuga de gás ou incêndio, por exemplo), e nesse caso, se a destruição corresponder a três quartos do seu valor, qualquer condómino pode exigir a venda do terreno e dos materiais, conforme a assembleia decidir.

Se, por outro lado, a destruição não for tão grande e atingir apenas uma parte do edifício, a assembleia pode decidir apostar na reconstrução deste. Caso os condóminos não quiserem participar nas despesas de reconstrução, estes poderão ter de atribuir os seus direitos a outros condóminos perante o valor por eles acordado ou judicialmente estabelecido. 

Portanto, antes de mais é necessário estabelecer qual o tipo de obra necessária a implementar. Depois, se a obra for de caráter “urgente”, cabe ao administrador do condomínio agir o mais rápido possível, mas se tal não acontecer, poderão ser os condóminos a atuar. No caso das obras “de conservação” e “de inovação”, é necessário decidir em assembleia se estas podem ser então levadas a cabo. Quanto a custos, normalmente estes deverão ser divididos por todos, mas existem exceções como as mencionadas anteriormente.

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